见陈阳真的想做开发商，邹爸明显有些惊讶，“搞一个小区开发少说也要几千万，你有这么多钱？”</p>
他说的几千万指的是本地，如果换成大城市，几千万当然不够，单是一个地皮款都是以亿计，那点钱买房还差不多，搞开发就差得远，</p>
而陈阳前两天还说钱不够呢，怎么现在就想做开发商了呢？</p>
陈阳耸耸肩，“一个项目要几千万，但不代表本钱要几千万啊，正常来说，除了买地皮需要一定的本钱，后面的建设完全可以用其他方式来解决。”</p>
“啊？”邹爸一听，顿时来了兴趣，“我对房地产行业还真不了解，你跟我说说，这里面有些什么名堂？”</p>
陈阳看了他一眼，不确定他是真不了解，还是想考验自己，</p>
不过都不重要，反正这些东西基本上都是些行业内公开的秘密，稍微打听一下就能知道，但有胆量有能力去做的却不多而已，</p>
便说道，“做地产开发，看上去动辄几千万、几亿的项目，其实启动资金用不了多少钱，更准确一点说，房地产行业，是我所知道的所有行业中，对金融杠杆运用最多，也是最大的一个行业，甚至比部分期货产品还要高，</p>
首先是拿地，买地的话，如果是挂牌拍卖，只需要缴纳一定比例的保证金，就可以参拍，等把地皮拍下来之后，拿着意向成交合同，就可以去银行办理抵押贷款，贷出一笔钱来支付土地尾款，这样土地就到手了，</p>
哪怕不是拍卖，而是直接协议购地，程序上也没多大差别，</p>
然后是建设，</p>
设计都好说，如果要求不高，很多建筑设计公司都有现成的图纸，随便花个几十万就能买到一整套小区工程图，再加个几万或十几万，设计公司还可以负责帮忙报建，</p>
获得审批之后，就可以分两步同时进行，一边是找建筑公司施工，现在有不少建筑公司为了抢业务，都会先垫付前期的工程款，只需要在二期甚至三期款到期之前，将前面的款项补上，就不会影响到后续工程进度，</p>
另一边呢，拿到预售许可证之后，让建筑公司起个围墙，表示小区已经动工，就可以正式开始卖楼了，只要房子卖出去，不管是按揭还是全款，钱都是到了开发公司账上，开发公司再将卖房的钱拿出一部分，用来支付工程款，这样就不会有任何问题，</p>
最后，项目如期完工，跟建筑公司结清工程款，跟银行结清土地贷款抵押金，再交了税费，把房子连同房本交给购房客户，剩下的就是自己的利润！”</p>
陈阳拍拍手，笑道，“您看，是不是很简单，也不需要多少本钱！”</p>
想想某大炮说什么房地产行业的年化利润率只有百分之二十几，甚至不如很多传统行业，当时陈阳还真的以为做地产的利润率不算多高，</p>
但当他弄明白地产公司的运营模式，就明白了那句话有多可笑，</p>
一个亿的项目，启动资金甚至不到一千万，然后去掉所有税费和贷款利息，整个项目的年化利润率在百分之二十到三十之间，</p>
用本金来算，这个利润率到底有多少？</p>
足足两三倍，甚至有可能更高！！！</p>
这特么叫利润率不高？</p>
那要干什么才叫高？</p>
直接抢钱吗？！</p>
还好，后来政斧也发现了这一点，在各个关卡上严加审查，又出台了多项规定，才将地产行业的杠杆率强行压下来，</p>
但那也是一零年以后的事了，现在嘛，</p>
嘿嘿，……</p>
在他对面，邹爸已是满脸呆滞，好半天才回过神来，“竟然还能这么干？那不会乱套吗？”</p>
要是开发房子都这么简单，现在房价是越来越高，都去当开发商卖房子得了，谁还去干实业啊。</p>
陈阳哈哈一笑，说道，“我说的是可行性流程，但并不代表谁都能这么做，”</p>
他说着掰起手指头，“您想想，这里面要打通多少关节？银行的，得让他们放贷款吧，建筑公司的，要能让他们心甘情愿垫付首期二期款吧，还有五证，</p>