“顾总在房产开发方面是专家论到专业见识可比我们这些门外汉要深得多还顾总不吝赐教。”黄国诚很诚恳地说道</p>
事关切身利益黄国诚自然是放下身段虚心教更何况他本身就不是那种颐指气使的官僚。总的来说黄国诚还是个喜欢干实事的人。</p>
“赐教不敢当我也是就事论事。”顾江也知道事关重大略一谦逊也就没有什么客气开口道：“我听黄区长这么说来觉得这个项目最重要的一点无非就是资金问题只要资金问题可以保证相对其他的就都是小问题了可以迎刃而解是吧？”</p>
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黄国诚点头应是。</p>
顾江继续说道：“而对于一个房产开发公司来说说实在的实际无论哪个房产公司都不会保有太多的固定自有资金。黄区长可以想见几乎是没有房产公司是单吃一个项目的往往是在开发过程中一个项目还没结束便接连不断地购买土地然后再继续项目只有这样才能保持良好的发展xing。但是这样一来在这过程中所用的资金都是具有强烈的流动xing使得基本房地产企业的资金链都是绷得很紧用拆东墙补西墙来形容也并不为过。因为无论是土地还是项目开发所牵涉到的资金都是成千万亿的哪里会有房产公司有这么大的实力会统统吃下！我说句实话就算是国内排名前几的那几个房产公司他们的自有流动资金也不会太多依靠土地储备拥有大量的可持续开发的土地才是他们最基本的战略方针。”顾江说到这里略微一顿想了一下才重新开口道：“基本来说我们房产公司搞地产项目开发都是有那么一个套路那就是几乎是有三分之一靠得是银行贷款这部分贷款通常是以土地作为抵押这样就能获得先期的开发资金；等到工程马之后基建开始那么另外三分之一则是靠的建筑公司垫付毕竟造房子是一个比较长期的工程中间涉及到众多环节譬如结顶和最终的验收我们不可能在验收还没通过之前就把建筑款全部付清因此这建筑尾款的拖欠也在情理之中。当然了羊毛出在羊身而建筑公司多半也会拖欠一些材料建筑商的货款从而最大程度地减轻自己的负担；到了这最后剩余的三分之一才是我们自己的开发资金。”</p>
听到顾江此话黄国诚频频点头深以为然。顾江的话说得非常明了可以说已经是牵涉到了行业内的一些隐秘虽然说这些东西如黄国诚这样位置的人来说也应该不算是什么大秘密平时的工作中也多多少少有接触过也是大家心知肚明但是顾江作为一个行业内的人能当着外人的面这样直白说出来当中所蕴含的信任又自然不同。</p>
“也因此……”顾江加重了语气说道：“对于黄区长所提的这个安置房方案你们看到的是资金问题而我所看到的却是这个资金投入能给我带来多少收益的问题？”</p>
“嗯？”黄国诚有些愕然。</p>
“这就是双方所处立场不同因此考虑问题的重心也不同而已。”顾江解释道：“商人做事最本质的目的就是逐利。我们这么打个比方吧。就拿安置房项目来说如果是房产公司自己拿来土地搞商业房产开发土地投入三千万建筑投入七千万那就是一个亿。这其中我的土地费用支出按照规定是可以分期付款但是我在取得土地使用权之后便可以用土地向银行贷款一千多万降低前期的开发成本；另外七千万的建筑投资可以适当地欠款一千万这也是在情理之内的那么我的实际投入也只有七千万甚至是不到七千万但是我这个项目所产生的利润收益却能够保证超过百分之三十。而实际的cao作中我的整体投入还可以做到不到七千万。因为房子结顶之后只要拿到预售证我就可以开始发售收回投资这个过程只要一年的时间就够了。只要预售效果好几个月的时间就可以收回大部分的投资甚至是全部这样就可以更加缓解我的资金压力。”</p>